INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL NOS CONTRATOS DE ADESÃO NOS CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

É comum nos contatos de promessa de compra e venda de imóveis que as cláusulas que compõe o termo ser, em sua grande maioria, em desfavor do adquirente que, em regra, é parte hipossuficiente econômica e tecnicamente, em relação aos vendedores (construtoras/incorporadores). Mesmo nesse cenário de grande desvantagem técnica e econômica o adquirente, com o intuito de realizar o sonho de ter sua casa própria, acaba se submetendo as ações imprudentes dos vendedores.

Com isso os adquirentes buscar amparo no poder judiciário para dirimir e trazer igualdade as cláusulas dos contratos de promessa de compra e venda. Uma das irregularidades feitas pelos vendedores é a cláusula penal, que na sua grande maioria é inserida com ônus apenas aos adquirentes, deixando as construtoras/incorporadores isentas de responsabilidade nos casos que estas não cumpram com o contrato, como no atraso na entrega do imóvel no prazo correto.

Diante de tamanha disparidade na transação, chegou as portas do poder judiciário questão análoga, qual seja as cláusulas penais estipuladas exclusivamente para o comprador. Com a oportunidade, o poder judiciário, via STJ no Recurso Especial de nº 1614721 julgou, inclusive nos moldes de recurso repetitivo onde vincula as demais ações análogas, no sentido de que “ No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. ” Importante destacar que não teve como fundamento para a decisão os dispostos na “lei do distrato imobiliário” (Lei. 13.786/18).

Assim, podemos concluir que mesmo o contrato prevendo cláusula penal apenas para os compradores, esta pode ser aplicada também as construtoras/incorporadoras. Para maiores informações estamos à disposição no site: www.temponiadvogados.com.br ; Email: advocacia@temponiadvogados.com.br ; Tel: (31) 3646-0195.

 

LUIZ HENRIQUE MOREIRA ALVES TEMPONI
ADVOGADO