INCORPORADOR E SUAS FIGURAS EQUIPARADAS

Conforme exposto em artigos anteriores, a incorporação imobiliária é a “atividade exercida com o intuito de promover a construção, para alienação total ou parcial, de edificações compostas de unidades autônomas”. Para realizar tais atividades é responsável um indivíduo que é denominada “incorporador”.

 

O conceito de incorporador está prescrito na própria lei de regência (lei 4.591/64), em seu art. 29, conforme podemos transcrever: “Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, (VETADO) em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a têrmo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas”.

 

Com isso, podemos apontar como incorporador aquele que assume a responsabilidade pelo parcelamento do solo em frações ideais com o intuído de constituir unidades autonomas para vendas, locação, etc. Neste sentido podemos transcrever o conceito do professor Caio Mário da Silva Pereira, que no anteprojeto da Lei de regência definiu incorporador como: “considera-se incorporador e se sujeita aos preceitos dessa lei toda pessoa física ou jurídica que promova a construção para alienação total ou parcial de edificação composta de unidades autônomas, qualquer que seja a sua natureza ou destinação”.

 

Com o decorrer dos anos o aprimoramento da legislação e entendimento jurisprudencial adequou o conceito de incorporador, bem como trazendo à baila a responsabilidade que lhe é devida, uma vez que não se trata apenas de um intermediador, mais sim, conforme dizeres dos professor Arnaldo Rizzardo de um indivíduo que “dirige-se a sua atividade à produção de novos bens imóveis, constituindo sobre eles direitos de propriedade, tantos quantos são as unidades destacadas e individualizadas sobre o terreno, passando a ser autônomo, abrindo-se a correspondente ou respectiva matricula no registro imobiliário”.

 

A própria lei de regência (lei 4.591/64), apontou indivíduos que se equiparam ou caracteriza in totum a responsabilidade do incorporador, conforme art. 30 da lei 4.591/64, que assim dispõe “Art. 30. Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem a constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras”.  Já o art. 31 da referida lei assim prescreve: Art. 31. A iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão ao incorporador, que semente poderá ser:  a) o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário deste ou promitente cessionário com título que satisfaça os requisitos da alínea a do art. 32; b) o construtor (Decreto número 23.569, de 11-12-33, e 3.995, de 31 de dezembro de 1941, e Decreto-lei número 8.620, de 10 de janeiro de 1946) ou corretor de imóveis (Lei nº 4.116, de 27-8-62). c) o ente da Federação imitido na posse a partir de decisão proferida em processo judicial de desapropriação em curso ou o cessionário deste, conforme comprovado mediante registro no registro de imóveis competente.          (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011).

 

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LUIZ HENRIQUE MOREIRA ALVES TEMPONI

ADVOGADO