O proprietário pode pedir o imóvel de volta antes do fim do contrato de locação?

Uma dúvida bastante comum nas relações de locação é se o proprietário pode solicitar a devolução do imóvel antes do término do contrato simplesmente porque deseja utilizá-lo novamente, vendê-lo ou destiná-lo a outra finalidade.

A resposta, em regra, é não.

Embora seja proprietário do bem, ao celebrar um contrato de locação por prazo determinado, o locador assume a obrigação de assegurar ao locatário o uso pacífico do imóvel durante o período contratado.

A retomada antecipada, portanto, não depende apenas da vontade do proprietário.

O que diz a Lei do Inquilinato?

O art. 4º da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato) estabelece que, durante o prazo estipulado para a duração do contrato, o locador não poderá reaver o imóvel alugado, ressalvadas as hipóteses previstas em lei.

Isso significa que, existindo um contrato por prazo determinado ainda vigente, o proprietário não pode simplesmente comunicar ao inquilino que deseja o imóvel de volta e exigir sua desocupação antecipada.

Por outro lado, a própria legislação estabelece situações que permitem o encerramento da locação.

Quando a locação pode ser encerrada antes do prazo?

O art. 9º da Lei do Inquilinato estabelece que a locação poderá ser desfeita:

1. Por mútuo acordo

Locador e locatário podem, de comum acordo, decidir pelo encerramento antecipado da locação.

Nesse caso, é recomendável que as condições da desocupação sejam formalizadas por escrito, inclusive quanto à entrega das chaves, eventuais valores pendentes e demais obrigações contratuais.

2. Por infração legal ou contratual

O descumprimento de obrigação prevista em lei ou no próprio contrato pode justificar o encerramento da locação.

É o caso, por exemplo, da utilização do imóvel em desacordo com a finalidade contratada ou do descumprimento de obrigação expressamente assumida pelo locatário.

A existência da infração e suas consequências, entretanto, devem ser analisadas conforme as circunstâncias de cada caso.

3. Pela falta de pagamento do aluguel e demais encargos

A inadimplência é uma das principais hipóteses de encerramento da locação.

Se o locatário deixa de pagar o aluguel ou os encargos pelos quais é responsável, o locador poderá, preenchidos os requisitos legais, ajuizar ação de despejo por falta de pagamento, podendo também buscar a cobrança dos valores devidos.

Em determinadas situações previstas na Lei do Inquilinato, poderá inclusive ser requerida medida liminar para desocupação do imóvel.

4. Para realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público

A locação também poderá ser desfeita quando houver necessidade de realizar reparações urgentes determinadas pelo Poder Público que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel.

A mesma regra pode ser aplicada quando os reparos puderem ser realizados com a permanência do inquilino, mas este se recusar a consentir com sua execução.

O proprietário pode alegar que precisa do imóvel para uso próprio?

Essa questão exige atenção.

A possibilidade de retomada para uso próprio, de cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de determinados familiares aparece em hipóteses específicas previstas pela Lei do Inquilinato, especialmente nas regras aplicáveis às locações residenciais após o término ou prorrogação de determinados contratos.

Isso não significa que o proprietário possa utilizar a alegação de “uso próprio” para romper livremente qualquer contrato por prazo determinado ainda em vigor.

É necessário verificar o prazo originalmente contratado, se houve prorrogação da locação e qual dispositivo legal é aplicável à situação concreta.

E quando o contrato chega ao fim?

O término do prazo contratual também não deve ser analisado de forma isolada.

Nas locações residenciais, a Lei do Inquilinato estabelece consequências diferentes conforme, entre outros fatores, o prazo originalmente contratado.

Nos contratos escritos com prazo igual ou superior a 30 meses, aplica-se, em especial, a disciplina do art. 46 da Lei nº 8.245/91.

Já nas locações residenciais ajustadas por prazo inferior a 30 meses, devem ser observadas as regras do art. 47, que estabelece hipóteses específicas para a retomada do imóvel após a prorrogação da locação.

Por isso, a simples afirmação de que “o contrato venceu” nem sempre é suficiente para determinar imediatamente quais são os direitos do proprietário e do inquilino.

O locador pode retirar o inquilino do imóvel por conta própria?

Não.

Mesmo quando existe fundamento para a retomada do imóvel, o proprietário não deve utilizar medidas como troca de fechaduras, retirada dos pertences do locatário, corte deliberado de serviços ou qualquer outra forma de constrangimento destinada a obrigá-lo a deixar o imóvel.

Quando não há desocupação voluntária, a retomada deve ocorrer pelos meios juridicamente adequados, especialmente por meio da ação de despejo quando cabível.

Agir fora dos procedimentos legais pode transformar uma situação inicialmente favorável ao proprietário em um novo conflito judicial.

A importância de analisar o contrato antes de pedir a desocupação

Cada locação possui características próprias.

Antes de solicitar a devolução do imóvel, é importante verificar:

• o prazo do contrato;
• se a locação ainda está dentro do prazo determinado;
• se houve prorrogação;
• a existência de infração contratual;
• eventual inadimplência;
• as garantias previstas no contrato;
• a finalidade da locação;
• e a hipótese legal que fundamentaria a retomada.

Uma análise equivocada pode resultar em uma tentativa indevida de desocupação, prolongar o conflito e gerar despesas que poderiam ser evitadas.

Conclusão

Ser proprietário não significa poder retomar o imóvel alugado a qualquer momento.

Durante o prazo determinado do contrato, a regra é que o locador deve respeitar o período ajustado, sem prejuízo das hipóteses legais que permitem o encerramento antecipado da locação.

Além disso, após o término do prazo, a possibilidade e a forma de retomada dependerão das características do contrato e das regras específicas da Lei nº 8.245/91.

Por esse motivo, antes de notificar o inquilino ou ajuizar uma ação de despejo, é recomendável identificar corretamente qual é o fundamento jurídico para a retomada do imóvel.

Temponi Advogados